עסקאות מכר

הסכמי מכר:

"מכר" הוא הקנייה של נכס לאדם אחר תמורת מחיר (לדוגמה הסכם למכירת מכונית, למכירת וכדומה) בהתאם לחוק המכר-1968, החיובים העיקריים של המוכר הם, בין היתר, למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי.

המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם מסר לקונה רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם; או נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם; או נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם; או נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה; או נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים. החיובים העיקריים של הקונה הם לשלם למוכר את המחיר ולקבל את הממכר. בנוסף חלים על הקונה, בין היתר,

חיובים לבדוק את הנכס עם קבלתו, להודיע למוכר על אי-התאמה בנכס, לתת למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר ועוד
משרד עורכי דין רגר את רגר יסייע בידיכם בליווי ובהכנה מיטבית לעסקאות המכר הן מהצד של המוכר והן מהצד של הקונה, יסייע בהיבטים המשפטיים, קרי בבדיקה כי הנכס אינו משועבד לגורם כלשהו כגון בנק, וכן שאינו מעוקל על ידי גורם כל שהוא וכי אין בו נזקים או פגמים בטיבו של הנכס העומד למכירה אשר לא הוצגו כיאות בעת הצגת הנכס והעלולים היו להשפיע על קיום העסקה והיקפה.
פרטים נוספים באתר האינטרנט של המשרד: www.rager-law.net

נודד ושוכר-עצות זהב לסטודנט ולהוריו

סטודנט- כבר שכרת? עשרת הדברות לשוכר לקראת חתימת חוזה שכירות

 עו"ד אביתר רגר

עונת הנדידה בפתח. לא, אין מדובר בנדידת בעלי הכנף, אלא בנדידת הסטודנטים העונתית אל דירת הסטודנט הנכספת. עם שותפים, בלי שותפים, עם מרפסת או בלעדיה,  זו שעתם היפה של בעלי הדירות, חברות ההובלה הקטנות ואתרי הנדל"ן, אבל זה כאב ראש לא קטן לסטודנט ולהוריו שבמקרים רבים חותמים ערבות או אפילו על הצ'קים ממש.  שוק הנדל"ן הפך כבר מזמן לזירה רותחת ומטורפת שהמחירים בה מרקיעי שחקים והתחרות על כל מטר מרובע הופכת לעתים לזירת התגוששות של ממש. מעטים יודעים שזה לא נגמר בזה. ליקויים שלא נמצאו בזמן וחתימה על סעיפי חוזה בעייתיים, עשויים להכניס אתכם לצרות צרורות ולגרום לכם כשוכרים עוגמת נפש רבה. אז רגע לפני שאתם משכנעים את ההורים להחליף את המקרר ומכונת הכביסה ומשנוררים מהסבתא את ספת הסלון העתיקה שלה (או לחילופין יוצאים לשופינג באיקאה) כדי לאבזר את הדירה שאתם עומדים לשכור, מוגשים לכם כאן מספר כללי זהב לסטודנט העומד לשכור דירה (ולהוריו).

1. מיקום מיקום מיקום- מצאו דירה הקרובה ככל האפשר גיאוגרפית למוסד הלימודים, לתחבורה ציבורית נוחה ולמקום העבודה של הסטודנט. אם יש לכם רכב- בדקו את אפשרויות החניה באזור. גם הדירה הטובה ביותר אינה שווה הרבה, אם תבלו בעיקר בדרכים או בחיפושי חניה.

2. בקרו פעמיים בדירה- פעם אחת באור יום ופעם אחת בשעות החשכה. דברים שרואים ושומעים ביום לא רואים ושומעים בלילה ולהיפך.

3. היזהרו מרושם ראשוני- ערכו בדיקה מעמיקה של הדירה- כמו התאהבות, גם אם הדירה שבתה את ליבכם עם כניסתכם אליה,   קחו נשימה וערכו בדיקה יסודית שלה רצוי מאוד עם בעל הבית. מתחת לפרקט המבהיק ומאחורי הנברשת המעוצבת, עשויים להתגלות תקלות שימררו את חייכם בדירה.

         הפעילו כל ברז. וודאו שהזרם תקין ושאין חול/חלודה בצינורות. אם יש דוד שמש בדירה בדקו שיש מים חמים בברז.

          לחצו על כל מתג חשמלי

          פיתחו כל ארון

      הפעילו כל מכשיר חשמלי- מזגן, דוד חשמלי, ארון, כיריים, תנור, מכונת כביסה

      הביטו החוצה מכל חלון ופתחו אותו.  וודאו שהוא תקין והתריסים תקינים.

      אם אתם מבקרים בדירה בעודה מאוכלסת, נסו לקבל מהדייר הקיים את מספר הנייד שלו לצורך קבלת מידע נוסף.

4. בדקו את בעל הבית:

      בעל הבית הוא איש הקשר שלכם לכל דבר ועניין בדירה שתשכרו. וודאו שיש לכם עם מי לדבר.

·       האם מי שמציג לכם את הדירה ומנהל מולכם מו"מ הוא הבעלים של הזכויות בדירה? האם הוא הבעלים של כל הזכויות?.   

·       אל תתביישו, בקשו את מספר הנייד שלו ובצעו שיחת בדיקה בנוכחותו כדי לוודא שזה מחייג אצלו.

·       דרשו לראות תעודת זהות והעתיקו את השם המלא, ואת מספר תעודת הזהות.

·       בקשו לראות חשבונות ארנונה אחרונים וחשבונות של תאגיד המים. כך תיווכחו מהו התשלום החודשי הצפוי לכם, מי רשום בעירייה/תאגיד המים כמשלם, ובדרך כלל גם מהם הגוש והחלקה.

·       לא רגועים? רוצים לוודא? סורו למחלקת ההנדסה בעירייה ולמחלקת הטאבו וגלו עוד על זהות בעל הבית, הדירה עצמה, ומצב החשבון בעירייה. תשאלו אם הוא בעלים יחידי או שיש עוד, במידת הצורך וודאו שהוא מחזיק יפוי כוח מיתר בעלי הזכויות בדירה. בקשו נסח טאבו (זהו תדפיס מידע מספרי הרישום המנוהלים על ידי המדינה לגבי נכסי מקרקעין).

5. בדקו ואמתו מידע: מצוידים במידע הראשוני, אתם מוזמנים לבצע בירור ואימות. בתשלום סמלי של 10 ₪ ניתן וצריך להוציא נסח טאבו ובו רשומות הזכויות בדירה. הקלידו במנוע החיפוש "נסח טאבו באינטרנט" ועולם חדש יתגלה לכם באדיבות שירות התשלומים הממשלתי של משרד המשפטים. האתר דורש כי נדע מהו הגוש והחלקה של הדירה ומהו מספר תת החלקה [המזהה את הדירה הספציפית בה מדובר]. אם טרם קיבלנו את מספרי הגוש והחלקה, נאתר אותם באינטרנט בהקלדת המילים "איתור גוש חלקה". טיפ: בחרו באפשרות סוג הנסח "מרוכז", וכך תוכלו באותו מחיר סמלי גם להתוודע ליתר בעלי הזכויות בבניין וגם לאתר ביתר קלות מהו מספר תת החלקה (לא תמיד מקביל למספר הדירה בבניין).
6. הסביבה והשכנים – ערכו סיבוב בבניין ומסביבו- בדקו שהאזור נקי, מואר, שאין זבל שנזרק בחדר המדרגות, בפתח הבניין או בחצר ואין רעש לא סביר מהשכנים. מומלץ לדבר עם השכנים – אם אפשר. מי ראש וועד הבית? כמה משלמים? טיפ: שיחה עם וועד הבית היא מטמון של מידע.

7. המתווך – באם אתם מסתייעים במתווך, וודאו כי הוא מתווך בעל רישיון, הבטיחו כי תנאי ההתקשרות עימו סוכמו בחוזה בכתב, חתום וברור. דרשו מהמתווך לספק בכתב את מלוא המידע אודות הדירה. החוק מחייב את המתווך לציין בחוזה התיווך את שמו המלא, מספר זהותו, סוג העסקה [במקרה של "שכירות", את תיאור הנכס, את מחיר העסקה בקירוב (זהו התקציב החודשי שאתם מבקשים לשלם כדמי שכירות), ואת הסכום המוסכם של דמי התיווך (אל תשכחו את המע"מ). החוק דורש כי המתווך ימסור ללקוח כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס. תשאלו!. תשאלו על המחיר, תשאלו על מצב הדירה, תשאלו על בעל הבית, תשאלו אם המתווך כבר תיווך עסקאות בקשר לדירה הזאת, תשאלו אם ראה ובדק נסח, תשאלו אם הוא מכיר את בעל הבית והאם הוא מייצג גם אותו. שאלות למתווך חובה לשאול, גם אם המתווך מייצג רק את המשכיר.

8. החוזה – מזל טוב. החלטתם שמצאתם את הדירה שחיפשתם. אל תתפתו לחתום על חוזה שכירות מבלי לקבל עצה מקצועית מעורך דין. מה יכול להסתבך? ובכן, הכל יכול להסתבך.

       בידקו את סעיף התמורה (התשלום הכספי), והאם היא נותרת ללא שינוי בתקופת האופציה?

       בידקו את הסעיפים הקובעים את תקופת השכירות והאופציות, זכרו – האופציה היא של השוכר!, וכך אמור להיות מנוסח סעיף האופציה. שימו לב מה מוטל על השוכר כדי שיהיה זכאי לממש את האופציה. שימרו על זכות להשתחרר מהחוזה והשתדלו להשיג חוזה לתקופה שתאפשר להתחיל ולסיים את הלימודים באותו מקום

      בידקו את סעיפי התשלום שמעבר לדמי השכירות, שם מסתתר לעיתים כסף גדול וכן מסתתרות הפתעות לא נעימות לשוכר שאינו מקפיד לקרוא חוזים; בידקו את סעיפי האחריות לביצוע תיקונים; בידקו את סעיפי עריכת ביטוח תכולה ומבנה; אל תתנו שיקים פתוחים, אל תתנו שיקים סחירים, אלא רק למוטב בלבד; שלמו רק למי שזכאי לקבל (ראו סעיף בעל הבית לעיל); שימו לב שמקובל לשלם קנס על איחור בתשלום דמי השכירות שמעבר לשבעה ימי עסקים, בשיעור פי שלושה מדמי השכירות הרגילים לכל יום איחור.

      הכל בחוזה? – כל מה שהוסכם, צריך לבוא לידי ביטוי בכתב ובחתימת שני הצדדים. לא כולם נאמנים למה שאמרו בעל-פה ולא כולם באמת זוכרים מה אמרו ולמה התכוונו. החיים הם ראשומון, וצריך לכתוב את מה שהוסכם. האם מותר להכניס כלב/חתול לדירה? האם יש חובה לצבוע או לתקן לפני כניסת השוכר? האם המשכיר התחייב להכניס ציוד נוסף? וכו' וכו'.

9. השותפים – צירוף או הצטרפות אל שותפים מחייב בדיקה נפרדת, וגם הסדרה משפטית של היחסים הפנימיים (בין השותפים), והחיצוניים (בין השותפים לבעל הבית), וכן את מידת האחריות של הערבים לכל שותף.

10. הבטחונות – חובת בעל הנכס לדרוש בטחונות וחובה למסור בטחונות. אחרי הכל, בעל הבית מוסר חזקה בנכס ששוויו נאמד במיליונים או מאות אלפי ₪ תמורת תשלום חודשי של אלפים בודדים. זהו כלי רב עוצמה, שיש להיוועץ ולהקפיד כי יינתן במינון הנכון ותוך הבטחת אינטרסים הדדית של שני הצדדים לחוזה השכירות.

ואחרי הכל- חוזים נחתמים בין אנשים. הפעילו שיקול דעת – בעל הבית לא נראה לכם? אתם "מריחים" משהו לא טוב. אל תחתמו!

והעיקר- בהצלחה בלימודים ואל תשכחו לבלות וליהנות.

*הכותב, אביתר רגר הוא עו"ד מומחה לדיני חוזים ומקרקעין   http://www.rager-law.net

ליווי וייעוץ משפטי לעסקים

משרד עו"ד רגר את רגר מציע מעטפת  של ליווי משפטי מקיף עבור עסקים בתחילת דרכם וכן לעסקים קיימים בכל הקשור בתחומי המשפט העסקי, ייצוג החברה פרוצדורלית מול הרשויות כגון משרד התמ"ת המשרד
להגנת הסביבה, רשויות המס, משרד המשפטים בכלל ורשם החברות בפרט, סיוע וייצוג משפטי
לחברה כנגד תביעות כספיות ו/או תדמיתיות של לקוחות וספקים, וייצוג החברה בתביעות שלה
כנגד לקוחות וספקים באותם מהצד שלה כתובעת.
ליווי העסק משפטית יעניק לו בעת הצורך רשת הגנה חוקית ואת הידע כיצד לשמור על הקניין הרוחני
שלו (זכויות יוצרים, שמות מסחר ושמות עסקים, פטנטים ומוניטין) שהוא לעתים הנכס היקר ביותר שכן הוא מהווה את המוניטין והבלעדיות שלו שהם כלי חשוב ביותר לעסק וניתנים לעיתים בכימות כספי בעל ערך רב שחובת העסק היא להגן עליו משפטית. כמו כן אנו נסייע בגבייה בעייתית שהיא פעילות חיונית ביותר  לניהול התזרימי
השוטף של כל עסק, שכן עסק טוב וייחודי ככל שיהיה ללא גבייה שוטפת ובזמן פעילותו וזכות קיומו מוטלים בספק, הליווי שלנו מתחיל ממכתבי אזהרה חתומים וכלה בתביעות כנגד לקוחות המבוששים לשלם.
עוד עלינו באתר המשרד: www.rager-law.net